Đất nền Đồng Nai, Long An bất ngờ làm tăng giá trị gấp đôi

Giá đất Biên Hòa, Long Thành, Đức Hòa thuộc Đồng Nai, Long An giáp TP HCM leo thang cục bộ, tăng 1,5-2 lần trong 8-12 tháng qua.

Trước khi TP HCM nổ ra cơn sốt đất khắp các quận huyện vùng ven, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành văn bản chấn chỉnh việc tách thửa nền đất. Theo Văn phòng Đăng ký đất đai địa phương này, tính đến quý II/2017, toàn tỉnh đang tồn đọng khoảng hơn 5.000 hồ sơ xin tách thử phải tạm ngưng giải quyết, chờ rà soát, ban hành lại quy định mới.

Tình trạng cấm tách thửa tưởng chừng đã làm cho thị trường đất nền địa bàn giáp ranh TP HCM rơi vào trầm lắng. Song, chỉ những dự án phân lô dở dang bị ảnh hưởng, còn các dự án có quy hoạch bài bản lại mua bán sôi động và bất ngờ làm tăng giá trị mạnh.

Một tháng qua, dự án KĐT thị Long Hưng (TP Biên Hòa) nằm gần tuyến metro giai đoạn 2 nối TP HCM với Bình Dương, Đồng Nai đã bán được hơn 300 sản phẩn đất nền. Nếu tính 6 tháng đầu năm đã có hơn 1.000 mua bán thành công. Giá đất tại dự án này cũng không ngừng nghỉ tăng. So với đợt đầu đưa ra thị trường các nền đất có giá trung bình khoảng 6-7 triệu đồng một m2, nay đã vọt lên đến 12 triệu đồng mỗi m2.

Tương tự, một dự án khác cũng có vị trí kim cương ở Đồng Nai là Richland City, quy mô 21,5 ha được tung ra thị trường với mức giá ban đầu trung bình chỉ khoảng 416 triệu đồng một nền cũng rục rịch làm tăng giá trị. Hiện nay các nền đất dự án này được mua bán mua đi bán lại gần 600 triệu đồng mỗi nền. Mức tăng trên thị trường thứ cấp gần 200 triệu đồng một sản phẩm.

Buổi mở bán một dự án đất nền tại Đồng Nai diễn ra trong quý II/2017. Ảnh: Vũ Lê

Trong khi đó, giá đất một số dự án tại Long An có vị trí kim cương kế cạnh với TP HCM cũng xảy ra tình trạng leo thang. Giáp ranh Sài Gòn qua huyện Củ Chi, Hóc Môn, dự án Cát Tường Phú Sinh tại Đức Hòa, Long An có quy mô khá lớn (107ha) ghi nhận làm tăng giá trị gấp đôi sau 11 tháng mở bán.

Hồi tháng 8/2016, giá chào bán dự án này trung bình ở mức 3 triệu đồng mỗi m2, một số vị trí kim cương đẹp có giá 4,2 triệu đồng mỗi m2. Đến nay, đất nền tại đây đã thiết lập mặt bằng giá mới. Mức thấp nhất trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư bán) 6-8 triệu đồng mỗi m2, tăng gấp đôi chỉ trong chưa đầy một năm. Một số nền đất có vị trí kim cương hướng view ra hồ, công viên trung tâm, số lượng mặt không tốt đã vọt lên mức giá trên 12 triệu đồng mỗi 2, tăng gấp 3 lần so với đợt đầu tiên mở bán.

Có tỷ lệ làm tăng giá trị khiêm tốn hơn, dự án Saigon Village thuộc địa phận Long An giáp với TP HCM qua tuyến đường Lê Văn Lương, huyện Nhà Bè từng được tung ra thị trường hồi năm ngoái với giá 6 triệu đồng mỗi m2. Đến quý II/2016 chủ đầu tư điều chỉnh giá lên 7 triệu đồng mỗi m2. Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư mua đi bán lại đang mua bán dự án này ở vùng giá 7,5 triệu đồng một m2. Biên độ làm tăng giá trị của dự án này là 15-20% sau một năm.\

Một dự án đất nền, nhà phố tại Long An đã tiêu thụ được hơn 2.000 nền trong 6 tháng đầu năm và đặt mục tiêu bán 4.000 sản phẩm trong năm nay. Ảnh: Vũ Lê

Chuyên gia tư vấn cấp cao công ty Tư vấn bộ phận kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC), Huỳnh Phước Nghĩa xác nhận: “Giá đất một số vị trí kim cương thuộc địa bàn tỉnh giáp ranh Sài Gòn đang xảy ra tình trạng leo thang ngoài dự báo”. Ông cho hay, trừ Bình Dương không có nhiều biến động, một số khu vực tại Đồng Nai, Long An đã sốt cục bộ, đội giá khá mạnh trong 6-12 tháng qua.

Ông Nghĩa nhận xét, hiện tượng làm tăng giá trị mạnh gấp đôi, thậm chí gấp ba ở một số tỉnh giáp ranh là điều từng xảy ra trong đợt sốt đất năm 2006-2007 cách đây 10 năm. Tình trạng đất nền một số dự án ở Đồng Nai, Long An làm tăng giá trị như hiện nay có dấu hiệu chịu sự tác động của cơn sốt đất tại TP HCM trong nửa đầu năm 2017 trở về trước. Ông cũng không loại trừ tình trạng mặt không tốt tách thửa các hồ sơ mới tại Đồng Nai cũng có thể là lý do khiến cho có nhu cầu đầu tư đổ dồn về các dự án đã được quy hoạch bài bản.

Các nhân tố khác tác động đến giá đất ở tỉnh, theo ông Nghĩa, phụ thuộc vào sức hút của hạ tầng. Khả năng kết nối giữa các khu vực giáp ranh và đô thị lớn càng hiện hữu thì biên độ làm tăng giá trị càng lớn. 1-2 năm trở lại đây tài liệu hạ tầng TP HCM kết nối đi các tỉnh kế cạnh đợi mong tốt dần lên đã trở thành lực hấp dẫn mạnh mẽ đối với giới đầu tư và đầu cơ.

Đặc biệt trong 24 tháng qua, tích lũy tài sản thông qua mua đất nền cho thấy hiệu quả cao hơn các kênh đầu tư tài chính khác càng thổi lửa vào kênh đầu tư bất động sản liền thổ này. Tuy nhiên, chuyên gia GIBC khuyên nhà đầu tư cần thận trọng đối với tốc độ làm tăng giá trị đất quá nhanh.

Theo quan điểm của ông Nghĩa, làm tăng giá trị trong ngưỡng 15-20% mỗi năm được xem là bình thường đối với đất nền, cũng là chỉ số đầu tư phổ biến, khá an toàn. Thế nhưng mức tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba lần trong một năm thì cần cân nhắc nhiều khía cạnh.

Nhà đầu tư có thể tự đặt ra cho mình các “kỷ luật thép” khi xuống tiền mua đất nền giáp ranh TP HCM bằng cách khảo sát thực địa, tham vấn ý kiến chuyên gia trong ngành. Quan trọng nhất là cần tìm ra lời giải cho hàng loạt câu hỏi.

Đó là: mặt bằng giá mới có hợp lý không; cơ sở nào thúc đẩy giá đất nền leo thang; so sánh giá đất nền ở các tỉnh giáp ranh với vùng ven Sài Gòn chênh lệch ra sao; thị trường đón nhận việc làm tăng giá trị như thế nào; dòng vốn có đủ mạnh để nuôi suất đầu tư dài hạn… “Nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền khi tìm ra đáp án thỏa đáng, giải tỏa những hoài nghi của mình”, ông Nghĩa khuyên.

Vũ Lê

Theo Kinh tế & Tiêu dùng

 

Xem thêm thông tin dự án