mẹo vàng định giá đất giúp NĐT tránh bẫy sốt ảo

Năm 2018, lãi suất cho mượn mua nhà ở xã hội vẫn là 5%; Hai “lối ngỏ” cho condotel, officetel; Địa ốc Alibaba “dở chiêu” bán 1 triệu cổ phiếu cam đoan lợi nhuận 28%/năm; mẹo vàng định giá đất giúp NĐT tránh bẫy sốt ảol;… là những thông tin nổi trội về BDS 24 giờ qua.

5 sự kiện làm “rung chuyển” phân khúc BDS TP.HCM 2017

Từ cuối năm 2016, phân khúc BDS TP.HCM có dấu hiệu chuyển hóa, bắt đầu chuyển dịch sôi động ở phân khúc đất nền, điểm đầu cơn sốt đến từ khu Đông. Khi trước đó, cuối năm 2015 xuất hiện thông tin TP.HCM sẽ bắt đầu thực hiện cây cầu Cát Lái nối quận 2 TP.HCM qua huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

Ngay Sau thời điểm thông tin được đưa ra, phân khúc BDS nơi đây bùng sốt, đỉnh điểm đến từ những trục đường chính như Đồng Văn Cống, tới những khu vực hẻo lánh như Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh quận 9. Để rồi giá đất nền chỉ trong vòng một tuần đã ghi nhận tăng vài triệu đồng mỗi mét vuông mà vẫn không có hàng để mua, cơn sốt đưa đến “lốc xoáy” khi người dân treo cả biển bán đất nông nghiệp.

Sốt đất nền “càn quét” TP.HCM trong 6 tháng.

Sau đó, tới tháng 3 phân khúc ghi nhận cơn sốt mới ở khu vực huyện Bình Chánh, Nhà Bè và tới tháng 5 ghi nhận ở tận huyện đảo Cần Giờ khi thông tin TP.HCM dự trù bắt đầu thực hiện cầu Cần Giờ kết nối trực tiếp huyện đảo này với trung tâm TP. Đồng thời, cũng thời điểm này, cơn sốt cũng phủ sóng khu vực huyện Củ Chi, Hóc Môn,  bởi thông tin sẽ có tập đoàn CDT khu đô thị lớn tại huyện Củ Chi và bắt đầu thực hiện hàng loạt cơ sở hạ tầng giao thông kết nối.

Cơn sốt đẩy lên đỉnh điểm, nhận thấy rõ nhất là các tuyến đường lớn nhỏ đều được treo biển bán đất, giá đất cũng tăng mạnh và những dự án phân lô bán nền nhỏ lẻ đua nhau mọc ra như nấm sau mưa. 

mẹo vàng định giá đất giúp NĐT tránh bẫy sốt ảo

Định giá dựa trên giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất quy định của UBND thành phố. Đây là cách nhanh nhất, thường thì giá trị đất mặt đường của một cung đường, sẽ vào khoảng trên dưới 4 lần so với đơn giá Nhà nước quy định.

Cách làm này dựa trên nguyên tắc ước tính giá đất phân khúc hiện nay đang cao hơn 3-4 lần so với khung quy định tại bảng giá đất TP HCM (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Hệ số 3,8-4,5 được ông Phong ước tính là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công trên phân khúc được chuyên gia này thống kê đã chấp nhận khoảng cách này.

Người mua có thể kiểm tra giá đất có bị kê ảo hay không bằng cách lấy khung giá đất Nhà nước ban hành nhân cho 4, nếu đáp án vượt xa ngưỡng này, hãy đặt nghi vấn hoặc thương lượng mức giá hợp lý hơn. Ảnh: Vũ Lê.

Ví dụ: đất đường Cô Giang, quận Phú Nhuận, TP HCM, khung Nhà nước quy định năm 2015 là 19,5 triệu đồng mỗi m2 trọn tuyến đường. Lấy khung giá này nhân cho 3,8-4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối phân khúc hiện nay (2017). Có thể dao động 10-15% tùy quy mô của thửa đất và vị trí. nếu như giá phân khúc của đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần khung giá đất do Nhà nước quy định, NĐT cần phải đặt nghi vấn, kiểm tra và đối chiếu kỹ vì có dấu hiệu bị kê khung giá ảo.

Trên thực tế cơn sốt đất năm 2017 lan rộng tại TP HCM đang khiến cho giá đất nhiều tuyến đường bị tăng ảo gấp 10-16 lần so với quy định của bảng giá đất. Đây là độ vênh khó có thể được phân khúc chấp nhận hoặc chưa từng có giao dịch, đồng nghĩa với giá ảo. Nếu khu vực bạn tính mua đã vừa trải qua những đợt cải tạo cơ sở hạ tầng hay có những điểm nhấn tiện ích công cộng hay những công trình tiện ích khác, giá trị có thể tăng lên tầm 6 đến 8 lần.

Hai “lối ngỏ” cho condotel, officetel

PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện tìm hiểu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, mô hình officetel, condotel là sản phẩm của xã hội, là phương pháp tốt cho phân khúc BDS.

Về cách thức quản lý, PGS. TS. Trần Kim Chung cho biết, có nhiều cách để quản lý và tạo khung khổ pháp lý chính thức cho các sản phẩm mới này, như cư dân sống tại officetel được xem như khách vãng lai, không tính vào mật độ dân số; chỉ cho phép làm officetel, condotel trong các khu đa tính năng vừa có nhà ở, vừa có văn phòng thương mại, khách sạn và khống chế tỷ lệ quy mô tối đa của condotel, officetel trên tổng quy mô tòa nhà. Ngoài ra, cơ quan tính năng sẽ còn quản lý bằng các quy chuẩn khác như yêu cầu chỗ đỗ ô tô nhiều hơn, không gian di chuyển rộng hơn, thang máy lớn hơn, cầu thang riêng biệt, hệ thống điện chiếu sáng khác đi…

Nhộn nhịp BDS Lương Sơn

Nếu cách đây dăm năm, phân khúc BDS Lương Sơn không có tên trong “bộ nhớ” của các môi giới, thì nay nhờ “ăn theo” sự phát triển thành của vùng ven đô Hà Nội, phân khúc BDS nơi đây được quan tâm hơn từ các môi giới và khách hàng.

Bắt chuyện một khách hàng tên Minh ở Thanh Xuân đang xem xét mua đất tại Khu phố chợ Lương Sơn, phóng viên được vị này cho biết nhiều bạn bè anh đã mua một vài lô ở khu vực này. Cộng với sự phát triển thành mạnh về phía Tây của Hà Nội thời gian gần đây, nhất là Khu công nghệ cao Hòa Lạc và hệ thống giao thông liên tỉnh từ Hòa Bình – Hà Nội nên anh cũng tìm đến xem xét hỏi mua. Anh Minh cho biết thêm, hiện giá đất mặt đường tại Lương Sơn dao động từ 10 – 20 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí, hình dáng lô đất.

Với nhu cầu mua để ở, chị Đào ở Lạc Sơn (Hòa Bình) mong muốn gia đình sống gần Thủ đô hơn nên về Lương Sơn tìm đất. Chị cũng đánh giá cao lợi thế giao thông và giáp vùng ven Hà Nội của khu vực này. “Biết đâu quy hoạch Thủ đô trong tương lai, Lương Sơn lại trở thành đất Hà Nội”, chị Đào hy vọng.

Là người đi trước mua được 2 lô đất có vị trí khá đẹp tại khu vực này, anh Thắng (Cầu Giấy) chia sẻ, gia đình có chút vốn cũng không nhân viên sales gì, thấy khu vực này và lân cận gần đây phát triển thành mạnh, lượng khách mua cũng nhiều. Chúng tôi CDT với hy vọng sự phát triển thành mạnh, giao thoa giữa vùng giáp ven Hà Nội và Hòa Bình sẽ khiến đất Lương Sơn còn tăng giá.

Xem chi tiết tại đây.

Địa ốc Alibaba “dở chiêu” bán 1 triệu cổ phiếu cam đoan lợi nhuận 28%/năm

Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba rao: “Địa ốc Alibaba Khía cạnh khác việc dẫn đầu phân khúc đất nền vùng ven đã vững, tiếp tục mở rộng, tạo nên bước ngoặt mới trong phân khúc chứng khoán, kênh CDT mang lợi nhuận “thả ga” tại Địa ốc Alibaba. Hơn 1 triệu cổ phiếu Alibaba được chính thức mở bán với giá 10.800 đồng/cổ phiếu vào ngày 24/12 sẽ giúp khách hàng có thêm lựa chọn, đón đầu xu hướng CDT song song BDS và chứng khoán”.

Đáng nói là trong nội dung bài viết quảng bá về việc bán cổ phiếu, công ty này mời mọc: “Đầu tư thổ đã lời, nay CDT thêm chứng khoán, con số lợi nhuận sẽ tăng bao nhiêu?”. Khi CDT cổ phiếu tại Địa ốc Alibaba, khách hàng sẽ nhận được lợi nhuận 28%/năm (trong đó, 18% bằng cổ phiếu, 10% tiền mặt) và cổ tức này được giữ nguyên trong giấy chứng nhận.

Nhiều người thắc mắc vì sao Công ty CP Địa ốc Alibaba liên tục bị cơ quan tính năng cảnh báo về việc nhân viên sales sản phẩm BDS trái pháp luật, bị xử phạt và bị một số khách hàng khiếu nại, khiếu kiện lại có thể chào bán cổ phiếu huy động vốn?

Địa ốc Alibaba công bố sẽ ứng dụng hình thức cộng dồn mức lợi nhuận nêu trên vào lãi suất khi CDT đất nền. “Sau thời hạn thanh toán (24-12), quý khách sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng (nếu có nhu cầu) và nhận giấy chứng nhận cổ phiếu chính thức khi đã phát hành hết 1 triệu cổ phiếu” – lời quảng cáo nghe hết sức hấp dẫn.

Xem chi tiết tại đây.

Cư dân chung cư Golden West vẫn sống trong bất an, lo lắng

Theo phản ánh của đại diện cư dân chung cư Golden West (số 2 Lê Văn Thiêm, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) cho biết, hiện nay (tháng 12/2017) cư dân vẫn đang mong chờ kết luận thanh tra toàn diện dự án Golden West từ phía cơ quan tính năng. Thêm nữa, cư dân tại đây còn bức xúc hơn trước động thái thiếu trách nhiệm, coi thường tính mạng, quyền lợi cư dân của chủ CDT là Công ty CP Phát triển thương mại việt nam đồng (Vietradico).

Đặc biệt, một số cư dân do đấu tranh đòi quyền lợi chính đáng thì bị nhắn tin đe dọa từ các số điện thoại lạ. Nguy hiểm hơn, có một số đối tượng trông rất du côn, xăm trổ thường xuyên có mặt ở BQL tòa nhà, có những lời lẽ mang tính thách thức, đe dọa. Hơn thế nữa, một số đối tượng theo dõi cả con cái của cư dân đến tận trường học. Việc này gây tâm lý hoang mang và bất ổn cho cuộc sống của cư dân.

Căn cứ theo Hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án chung cư Golden West đã ký, thời gian bàn giao dự trù là quý IV/2015, thời gian bàn giao muộn nhất chậm hơn 180 ngày so với thời gian bàn giao dự trù. Nhưng tới thời gian muộn nhất (tức 30/06/2016), khách hàng không nhận được bất kỳ văn bản nào thông báo về việc bàn giao nhà.

“Tại thời điểm đó, chúng tôi có tới thăm tòa nhà và nhận thấy còn rất nhiều hạng mục dang dở chưa được hoàn thiện, chúng tôi cũng đã liên hệ với Vietradico nhiều lần nhưng chỉ nhận được câu trả lời mang tính hứa hẹn và không bằng văn bản”, đại diện cư dân chia sẻ. 

Năm 2018, lãi suất cho mượn mua nhà ở xã hội vẫn là 5%

Ngày 29/12/2017,Ngân hàng Nhà nước việt nam đồng (NHNN) đã ban hành Quyết định số 2735/QĐ-NHNN về mức lãi suất của các NHTM ứng dụng trong năm 2018 đối với dư nợ của các khoản cho mượn hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013, Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 và Thông tư số 25/2016/TT-NHNN ngày 29/7/2016.

Theo đó, mức lãi suất của các NHTM ứng dụng trong năm 2018 đối với dư nợ của các khoản cho mượn hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013, Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 và Thông tư số 25/2016/TT-NHNN ngày 29/7/2016 là 5,0%/năm.

Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2018 và thay thế Quyết định số 2544/QĐ-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc NHNN về mức lãi suất của các NHTM ứng dụng trong năm 2017 đối với dư nợ của các khoản cho mượn hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013, Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 và Thông tư số 25/2016/TT-NHNN ngày 29/7/2016.

 

Xem thêm