Quy Định Về Hệ Số Sử Dụng Đất Mật Độ Xây Dựng, Chỉ Giới Đường Đỏ

Quy Định Về Hệ Số Sử Dụng Đất Mật Độ Xây Dựng, Chỉ Giới Đường Đỏ

1. Mật độ xây dựng
– Là tỷ lệ chiếm dụng đất của tổ hợp trên tất cả lô đất, hay nói cách khác là thể tích chiếm không gian của tổ hợp trên tất cả lô đất.
VD: Ta với lô đất S= 100m2, tổng diện tích xây dựng của tổ hợp là 60m2, vậy tỷ lệ xây dựng là : 60/100×100%=60%

2. Hệ số sử dụng đất
– là tỷ lệ giữa tổng tổng diện tích sàn xây dựng(tất cả những sàn của những tầng cùng lại, trừ những tầng kỹ thuật, hố thang máy) trên tổng tổng diện tích lô đất.
VD: như ví dụ trên, ta với ngôi nhà xây dựng với tổng diện tích 60m2, 6 tầng. Vậy tỷ lệ xây dựng là : 60 x 6/100= 3.6. Theo Tuấn, đó là chỉ số vô cùng quan trọng, nó thể hiện tổng diện tích của dự án, kinh phí đầu tư cũng như là sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi m2 đất được đầu tư.

3. Chỉ giới tuyến đường đỏ
– Là ranh giới phân định giữa tổng diện tích xây dựng của lô đất với tổng diện tích xây dựng tuyến đường giao thông hoặc hạ tầng cơ sở kỹ thuật

Hướng dẫn cách tính tỷ lệ xây dựng, hệ số sử dụng đất, xác định tầng cao tổ hợp và ký hiệu bản vẽ

Việc xác định tổng diện tích chiếm đất của tổ hợp thiết kế xây dựng để xác định tỷ lệ xây dựng trên lĩnh vực quy hoạch thực hiện theo trợ giúp tại Công văn số 850/BXD ngày 11/5/2016 của Bộ Xây dựng.
(SQHKT) – Căn cứ Quy chuẩn 01:2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng; Quy chuẩn 03:2012/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về tiêu chuẩn phân loại, phân cấp tổ hợp dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị; Căn cứ Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch thành thị và quy hoạch khu tính năng đặc thù; Thông tư 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp tổ hợp xây dựng và trợ giúp ứng dụng trong quản lý vận hành xây dựng; Công văn số 850/ BXD ngày 11/5/2016 của Bộ Xây dựng về việc trợ giúp cách tính tỷ lệ xây dựng lúc giải quyết cấp giấy phép xây dựng; Sở Quy hoạch – Kiến trúc với văn bản số 4514/SQHKT-QLTHQH-PC Ủy ban nhân dân những quận – huyện, những Ban Quản lý khu tính năng thành thị cách tính tỷ lệ xây dựng, hệ số sử dụng đất, xác định tầng cao tổ hợp và ký hiệu bản vẽ trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng và quản lý quy hoạch xây dựng, cụ thể:

Về xác định tỷ lệ xây dựng theo trợ giúp của Bộ Xây dựng tại Công văn số 850/BXD ngày 11/5/2016

Theo Quy chuẩn 01:2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng, tỷ lệ xây dựng thuần (net – tô) là tỷ lệ chiếm đất của những tổ hợp thiết kế xây dựng trên tổng tổng diện tích lô đất (không bao gồm tổng diện tích chiếm đất của những tổ hợp như: những tiều cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao, sân thể thao ngoài trời (trừ sân ten – nít và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh …

Theo trợ giúp của Bộ Xây dựng tại Công văn số 850/BXD ngày 11/5/2016 về việc trợ giúp cách tính tỷ lệ xây dựng lúc giải quyết cấp giấy phép xây dựng, tổng diện tích chiếm đất là tổng diện tích tính theo hình chiếu bằng của tổ hợp phần nằm trong chỉ giới xây dựng trên mặt đất. Các chi tiết cấu tạo thiết kế trang trí, sê nô, ô văng, ban công và phần mái đua ra khỏi tường bao ngoài của tổ hợp (nếu có) không tính vào tổng diện tích chiếm đất của công trình. Trường hợp tổ hợp với hình khối thiết kế độc đáo cần xin ý kiến trợ giúp cụ thể của Bộ Xây dựng.

Việc xác định tổng diện tích chiếm đất của tổ hợp thiết kế xây dựng để xác định tỷ lệ xây dựng trên lĩnh vực quy hoạch thực hiện theo trợ giúp tại Công văn số 850/BXD ngày 11/5/2016 của Bộ Xây dựng. Trường hợp tổ hợp với những tầng phía trên vươn ra khỏi tường bao xây dựng của tầng trệt mà không hình thành phòng, lô gia thì không tính là tổng diện tích chiếm đất. Đối với khoảng lùi phía sau và bên hông công trình, việc xây dựng ban công phải đảm bảo theo quy chế quản lý quy hoạch –  thiết kế hoặc thiết kế thành thị của từng khu vực được cơ quan với thẩm quyền ban hành.

Về việc xác định hệ số sử dụng đất liên quan đến cách tính tổng tổng diện tích sàn xây dựng theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng và Quy chuẩn 03:2012/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về tiêu chuẩn phân loại, phân cấp tổ hợp dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị

Theo quy định tại Thông tư 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp tổ hợp xây dựng và trợ giúp ứng dụng trong quản lý vận hành xây dựng, tổng tổng diện tích sàn nhà/ tổ hợp là tổng tổng diện tích sàn của tất cả những tầng, bao gồm cả những tầng hầm, tầng nữa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum. Diện tích sàn của một tầng là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó, gồm cả tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà) và tổng diện tích mặt bằng của lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói.

Theo quy định tại Quy chuẩn 03:2012/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về tiêu chuẩn phân loại, phân cấp tổ hợp dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô, số tầng của tòa nhà bao gồm tất cả những tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng áp mái, mái tum) và tầng nữa hầm. Các tầng hầm không tính vào số tầng nhà.

Để nhất quán với cách tính hệ số sử dụng đất trong những đồ án quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) và những đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 – 1/5000 đã được phê duyệt trước đây; trong lúc chờ trợ giúp của Bộ Xây dựng, trước mắt Sở Quy hoạch – Kiến trúc thống nhất ứng dụng cách tính hệ số sử dụng đất là tổng tổng diện tích sàn những tầng theo Quy chuẩn 03:2012/BXD (về tiêu chuẩn phân loại, phân cấp tổ hợp dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị) chia cho tổng diện tích khu đất, lô đất thích hợp quy hoạch.

Về ký hiệu bản vẽ trong đồ án quy hoạch thành thị theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng

Đối với những đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng thành thị tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt trước ngày Thông tư số 12/2016/TT-BXD với hiệu lực, đất ở thành thị được chia làm những loại: đất dân cư hiện hữu, đất dân cư hoàn thành kết hợp xây dựng mới, đất dân cư xây dựng mới. Hiện nay, theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD, trong đồ án quy hoạch phân khu thì đất ở được quy hoạch phân làm 03 giai đoạn quy hoạch tương ứng 03 ký hiệu gồm: đất nhóm nhà ở (hoặc đất ở làng xóm) hiện trạng, đất nhóm nhà ở (hoặc đất ở làng xóm) giai đoạn quy hoạch ngắn hạn và đất nhóm nhà ở (hoặc đất ở làng xóm) giai đoạn quy hoạch dài hạn.

Để thống nhất trong khái niệm những tính năng đất ở và đảm bảo sự tương thích lúc thực hiện điều chỉnh hoặc lập mới quy hoạch, thích hợp quy định theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã với văn bản báo cáo, xin ý kiến trợ giúp của Bộ Xây dựng.

Trong lúc chờ Bộ Xây dựng với ý kiến trợ giúp cụ thể, để thống nhất trong công tác quản lý quy hoạch đô thị, trước mắt Sở Quy hoạch – Kiến trúc thống nhất những khái niệm trong những đồ án QHCT xây dựng tỷ lệ 1/2000, quy hoạch phân khu như sau: đất dân cư hoàn thành tương ứng với đất nhóm nhà ở (hoặc đất ở làng xóm) hiện trạng, đất dân cư hoàn thành kết hợp xây dựng mới tương ứng với đất nhóm nhà ở (hoặc đất ở làng xóm) giai đoạn quy hoạch ngắn hạn và đất dân cư xây dựng mới tương ứng với đất nhóm nhà ở (hoặc đất ở làng xóm) giai đoạn quy hoạch dài hạn theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng. Để tiện dụng trong công tác tổ chức thực hiện theo quy hoạch đã được phê duyệt, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của người dân hoặc việc triển khai những dự án đầu tư xây dựng nhà ở không tùy thuộc vào giai đoạn quy hoạch ngắn hạn hoặc giai đoạn quy hoạch dài hạn của những nhóm nhà ở.

Đối với ký hiệu tính năng đất hỗn hợp (theo QCVN 01:2008/BXD), Phụ lục một đính kèm Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng không quy định ký hiệu tính năng đất hỗn hợp trong đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 – 1/5000 (chỉ quy định ký hiệu đối với đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500). Trong lúc chờ Bộ Xây dựng hướng dẫn, Sở Quy hoạch – Kiến trúc trước mắt thống nhất tạm thời sử dụng ký hiệu tính năng đất hỗn hợp trong đồ án quy hoạch phân khu giống như ký hiệu tính năng đất ở hỗn hợp trong đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được quy định tại Phụ lục một đính kèm Thông tư số 12/2016/TT-BXD.

Kể từ nay, đối với những đồ án lập mới quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch tổng thể, đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch ký hiệu bản vẽ phải tuân thủ theo quy định tại Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch thành thị và quy hoạch khu tính năng đặc thù.

Nguồn: Tổng Hợp